一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市(shì)低迷使得(dé)土地(dì)财政(zhèng)收入持续减收。

财政部最(zuì)新(xīn)数据显示，一季度地方(fāng)政府性基金收(shōu)入中的国有土地使用权出让收入(rù)（下称“土地出让收入”）为8147亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)6.7%，其中3月份同比下降21%。

在稳楼市系列政策(cè)持续发(fā)力下(xià)，与2023年一季度土地出让收入降幅（-27%）相比(bǐ)，今年一(yī)季度土地出让收入降幅有明显缩窄。但这一收入一季度持续下行，低(dī)于年初(chū)中(zhōng)央与地方预算中对(duì)土地出让收入全年企稳预期。

图片来自平安证券研究所

土地出让收入是一个对当(dāng)下土地出让成(chéng)交反应比较滞后的数据。因为按照相关规定，地方政府跟企(qǐ)业达(dá)成土(tǔ)地成交后，一般要在(zài)10天内签订土地出让合同，合同签订一个月(yuè)内需要缴纳50%土地出让价款，剩余价款在(zài)一年内付清。理论(lùn)上，上述土地出让收(shōu)入存在至少1个月乃至1年(nián)的时滞。

因此，相比于(yú)土地出(chū)让收入，市场机构统计的土地(dì)出让金更能反映当下土地(dì)成交情况。

根据民(mín)生证(zhèng)券固收(shōu)首席分(fēn)析师谭(tán)逸鸣团队研(yán)报数据，今年一季度全(quán)国土地出让金同比(bǐ)下(xià)降14%。

这(zhè)一数据意味着(zhe)后续土(tǔ)地出(chū)让收入增长将继续承压。一季度土地出让(ràng)收入(rù)低迷跟房地产市(shì)场低迷直接相关。近(jìn)些年，房地产市场低迷，销(xiāo)售面积和价格持续下降，开发商资金紧张，地方土地出让收入持续下滑(huá)。

国盛证券首(shǒu)席经(jīng)济学家熊(xióng)园分(fēn)析(xī)认为，3月份地方土地出让收入降幅较前两个月明(míng)显走阔(kuò)，前(qián)期土地出让(ràng)收入加快(kuài)入库的(de)影响正逐步显现。从地(dì)产销售(shòu)数据来看，3月30大中城商品房销售同比(bǐ)-47%、未(wèi)有好转，在房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)表现偏弱的(de)背景下，叠加前期加(jiā)快入库，后续土地出让收入增速可能继续承压。

国金(jīn)证券首席经(jīng)济学家赵(zhào)伟分析，年初新房成交延续低迷(mí)态势，土地成(chéng)交溢价率、成交(jiāo)面(miàn)积仍处(chù)过往较低水平，土地出让收入(rù)能否完成企稳仍需跟踪。根据(jù)2023年土地出让收入占比测算，若国有土地财政(zhèng)收入下降(jiàng)10%，对(duì)应政府性基金收入下滑9%，广义财政支出增速下降近2%。后续土地出(chū)让(ràng)收入(rù)能否企稳或是影响广义(yì)财政支(zhī)出强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示(shì)，今年一季度全国房(fáng)地产开盟固利：一季度净利润296.53万元同比下降78.88%(kāi)发投资(zī)（按可比口径）同(tóng)比下降9.5%，房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业房屋施工面积同比下降11.1%，新建(jiàn)商品房销售面积同比下降19.4%，房地产开发企业到位资金同比下降(jiàng)26.0%。

尽管(guǎn)一季度全国土地出让(ràng)收入呈现下滑，但省份间情况有明显差异。

比(bǐ)如，根据(jù)地方财政部门数据，一季度江西土地(dì)出让收入(rù)同比下降(jiàng)22.4%，云南这一收入同比(bǐ)下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据(jù)发现，从土地出让金数据来看，一季度上(shàng)海、北京、福建、山东、重庆、陕西等地土地出让金出现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽、江西、河南(nán)等地土地出让金则出现明显下滑(huá)。

图片来自民生(shēng)证券研究院

“从各省(shěng)份拿地房企的属性来看，2023年第一季度全国范围内国有企业拿地占比为67%，而2024年第一季(jì)度，盟固利：一季度净利润296.53万元同比下降78.88%全国国(guó)有企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭逸(yì)鸣(míng)称。

一位基层(céng)财政局长告诉第一财经，今年当地一季度土地出(chū)让收入(rù)略有增长，总体看今年土地出让收入形(xíng)势(shì)应该比去年好些。

根据中(zhōng)央与地方预算(suàn)报告(gào)，预(yù)计2024年地方政府性基金预算本级收入约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性基金收入中近九成收入来自土地出让收(shōu)入(rù)。外(wài)界预计，今年地方整体上土地出(chū)让收入能止跌。2022年和2023年土地出让收入分(fēn)别同比下降23.3%和(hé)13.2%。

从地方上(shàng)来看(kàn)，由于房(fáng)地产市场预期还不稳定，增收难度大，像江苏、浙江、四川等地(dì)预计(jì)今年土地出(chū)让收入继续有所下滑；广东、辽宁等地(dì)预计收入有所增长。

粤开证券(quàn)首席经济(jì)学家罗(luó)志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快。政策力度持续加码将推动商品(pǐn)房和土地市场逐步企稳。2024年，中国经济将延续疫后恢复态势，房地产在政策作用下预计(jì)逐步(bù)筑底，供需两端政策加码有助于(yú)提振市场信心，促进土地市场成交。

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