近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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