OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，伊拉克是不是被灭国了随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí伊拉克是不是被灭国了)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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