5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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