万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(lián无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋g)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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