近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiā小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少ng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīn小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少g)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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