导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(x世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空uǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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