文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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