文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗ng>从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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