导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(勿必和务必的区别，务必是什么意思呀zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　勿必和务必的区别，务必是什么意思呀三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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