近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑(chēng马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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