导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zh碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别ù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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