文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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