5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法)明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。