饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来80寸电视尺寸长宽多少豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只80寸电视尺寸长宽多少是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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