万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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