5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēngg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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