近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎ学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权R学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分EITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(há学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分i)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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