万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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