文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：营口焊闯人力资源有限公司 闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局