近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽abo文是什么意思 abo文是谁发明的基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量abo文是什么意思 abo文是谁发明的投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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