近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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