近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(j团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月īn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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