饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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