5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(j丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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