文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(x迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子ù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：营口焊闯人力资源有限公司 迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子