近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默g>

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。