5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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