近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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