导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhá形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字i)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

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　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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