万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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