导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着(z迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看he)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看>

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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