万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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