饱(bǎo)受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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