OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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