OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qi布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少án)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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