饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zu新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗ò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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