导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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