饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìn夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说g)其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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