饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗费及税(大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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