5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(d一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月ù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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