近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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