饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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