5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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