万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)值此之际是什么意思春节，值此 之际付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11值此之际是什么意思春节，值此 之际亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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