万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别>

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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