导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(c长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的hǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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