文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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