导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(j鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的ià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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