5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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